Was ist ein Dachgeschossausbau?

Unter einem Dachgeschossausbau versteht man herkömmlich den nachträglichen Ausbau was vom Dachboden zu vollwertigen Räumen – vor allem zu Wohnzwecken. Natürlich können aber auch attraktive Büroräume in Dachgeschossen untergebracht werden

Verschiedene Arten von Dachgeschossausbauten

Definitionen laut Bauordnung

Aufklappung

Unter einer Aufklappung versteht man das Anheben der Dachneigung auf 45 Grad unter Beibehaltung der bestehenden Gebäudehöhe.

Gebäudehöhe

Die Gebäudehöhe ist der virtuelle Schnittpunkt zwischen der Außenmauer und der Dachfläche

Aufstockung

Eine Aufstockung liegt vor, wenn ein oder mehrere  neue/s Vollgeschoss/e geschaffen wird. Der Umfang der erzielbaren neuen Nutzfläche hängt neben der Gebäudehöhe auch von einer sehr häufig in den Bebauungsbestimmungen enthaltenen Vorgabe ab:

Der oberste Punkt des Daches darf nur 4,50m über der tatsächlich ausgeführten Gebäudehöhe liegen

Wieviele Ebenen bzw. neue Wohnnutzfläche können erzielt werden?

Der Umfang der neu  zu schaffenden Flächen hängt im wesentlichen von 2 Faktoren ab:

• Derzeitige Gebäudehöhe
• Maximale zulässige Gebäudehöhe laut Flächenwidmungsplan

Im Regelfall können ca. 2 Ebenen zusätzlich errichtet werden – es gibt aber auch Objekte, bei denen mehrere Geschosse zugebaut werden. Hier müssen aber zuerst die statischen Grundlagen geklärt werden, ob das Gebäude die zusätzliche Last überhaupt ohne massivste Verstärkungen oder Mauerwerksverpressungen aufnehmen kann.

Muss bei einem DG das Haus verstärkt werden bzw. eine Sanierung durchgeführt werden?

Diese Frage kann verbindlich nur durch einen Statiker nach einer Besichtigung des Bestandsgebäudes und Studium der Unterlagen geklärt werden. Es sind meist auch noch weitere Untersuchungen wie zum Beispiel das Herstellen von Probelöchern im Keller und am Dachboden und Untersuchungen zur Ermittlung der Mörteldruckfestigkeit des bestehenden Mauerwerks erforderlich.

Wesentlich ist auch, ob Zwischenwände in den unteren Geschossen bereits bei früheren Umbauten entfernt wurden. Oft sind in diesen Fällen im Zuge des Dachgeschossausbaus noch Rahmen einzubauen.

 Welche Häuser können ausgebaut werden? Welche nicht?

Prinzipiell können die Dachböden aller Gebäude ausgebaut werden – sofern nicht statische Gründe dagegensprechen. Auch ein bestehender Denkmalschutz oder die Lage in einer Schutzzone verhindern keinen Dachgeschossausbau -es muss nur die äußere Gestaltung mit dem Denkmalamt (bzw. der MA19 bei Schutzzonen) abgestimmt werden.

Häufige Hindernisse und Probleme

Zusätzlich zu den statischen und baurechtlichen Vorgaben sind noch folgenden Hürden zu nehmen:

• Barrierefreiheit – dies bedeutet dass alle neu geschaffenen Wohnungen im Dachgeschoss stufenlos erreichbar sein müssen. Sofern nicht schon vorhanden muss ein Aufzug errichtet werden. Problematisch wird es -wenn schon am Weg zum Aufzug Stufen vorhanden sind. Aber auch hier lassen sich Lösungen finden.
• Brandschutz -zweiter Rettungsweg
  Im Falle eines Brandes muss für alle Bewohner zusätzlich zum Stiegenhaus ein zweiter Rettungsweg (für den Fall dass das Stiegenhaus nicht benützbar ist) vorhanden sein. Im Regelfall ist dass die Anleiterbarkeit an der Straße durch die Feuerwehr. Wenn nicht alle Wohnungen zumindest ein Fenster zur Straße aufweisen, muss eine andere Lösung gefunden werde -z.B. Fluchtleitern. Manchmal ist die Anleiterung an der Straße auch nicht möglich, da Bäume oder Oberleitungen im Weg sind oder das Gebäude schon zu hoch ist für die Leitern der Feuerwehr – in diesen  Fällen müssen im Stiegenhaus eine Druckbelüftungsanlage und Trockensteigleitungen hergestellt werden.

Mit welchen Kosten ist bei einen Dachgeschossausbau zu rechnen?

Leider sind in den letzten Jahren die Kosten für Dachgeschossausbauten aufgrund der immer höheren Auflagen überproportional gestiegen.  Als Richtwert ist mit Nettobaukosten von min. 2.500€/m² Wohnnutzfläche zuzüglich ca. 13- 15% für Baunebenkosten wie Planung, Statik, Haustechnik, diverse Gutachten zu rechnen. Dazu kommt dann noch die gesetzliche Mehrwertsteuer von 20% . Bei Mietwohnungen ist diese absetzbar – bei Eigentumswohnungen oder für den Eigenbedarf  ist sie jedoch wie die Baukosten zu kalkulieren. Natürlich gibt es  nach oben hin keine Grenzen. Aufwändige  Verglasungen, Abschattungen, exklusive  Bodenbeläge und ,Sanitärgegenstände , Klimatisierung, Smarthome- systme usw.  treiben die Kosten schnell in die Höhe.

Förderungen, Thermische Wohnhaussanierung

Soll das gesamte Gebäude thermisch saniert werden – dann können für die thermische Sanierung (Vollwärmeschutzfassaden, Fenstertausch, Kellerdeckendämmung) und für den Dachgeschossausbau gemeinsam Fördermittel lukriert werden.

Weiters kann für die Errichtung eines Aufzuges (auch ohne thermische Sanierung) als Einzelverbesserung um Fördermittel angesucht werden. Näherers ist der Seite des Wohnfonds_Wien zu entnehmen.

Dauer und Genehmigung

Für den gesamten Planungsprozess samt Baugenehmigung sind in Wien ca. 1-1/2 Jahre einzukalkulieren. Dier durchschnittliche Bauzeit beträgt je nach Größe ca. 9-24 Monate.